Ihr Einkommen bestimmt, wie groß Ihr Budget für den Immobilienkauf ist. Finden Sie heraus, welches Haus oder welche Wohnung Sie finanzieren können und in welchen Regionen ein Kauf realistisch ist.
Eine 100-Quadratmeter-Wohnung kostet in Deutschland derzeit inklusive Nebenkosten etwa 327.000 Euro. Weil nur die wenigsten diesen Betrag auf dem Girokonto liegen haben, sollten Sie prüfen, ob ein solcher Wohnungskauf für Sie finanzierbar ist. Dabei greifen mehrere Variablen ineinander.
- Ausgangspunkt jeder Budget-Berechnung ist das verfügbare Nettoeinkommen Ihres Haushalts pro Jahr. Dazu zählen alle Gehälter, Sozialleistungen wie Kindergeld sowie sonstige Einkünfte, etwa aus Kapitalanlagen oder Vermietung, sämtlicher Haushaltsmitglieder.
- Finanzexperten empfehlen, höchstens 30 Prozent dieses Einkommens für die Wohnkosten einzuplanen. Den Betrag ermitteln Sie schnell, indem Sie Ihr verfügbares Nettoeinkommen mit 0,3 multiplizieren.
- Zu den Wohnkosten zählt mehr als nur die monatliche Kreditrate. Eigentümer sollten eine Rücklage für Instandhaltung und Reparaturen vorsehen; als Faustregel gilt ein Prozent des Kaufpreises pro Jahr. Zusätzlich fallen Grundsteuer und eine Gebäudeversicherung an. Bei Eigentumswohnungen kommt häufig noch Hausgeld hinzu, das sich teilweise mit der Instandhaltungsrücklage überschneidet. Insgesamt können Sie mit rund 1,25 Prozent Nebenkosten vom Immobilienwert jährlich rechnen.
- Das erschwert die Budgetplanung: Die laufenden Kosten hängen vom Immobilienwert ab, den Sie erst ermitteln wollen – und umgekehrt. Hier helfen Daumenregeln: Im Schnitt entfallen rund 17 Prozent der Wohnkosten auf Nebenkosten. Wer vorsichtig kalkuliert, setzt 20 Prozent an. Ziehen Sie diesen Anteil von dem in Schritt 2 berechneten Budget ab. Der verbleibende Betrag ist die maximale Summe, die Sie jährlich für den Immobilienkredit aufbringen können.
- Wie hoch die daraus resultierende Kreditsumme ist, hängt vom Zinssatz ab. Laut dem Finanzierer Interhyp verlangen Banken derzeit durchschnittlich 4,2 Prozent bei 15-jähriger Zinsbindung. Im Einzelfall können die Zinsen abweichen.
- Die letzte wichtige Größe ist die Laufzeit des Kredits. Sie richtet sich einerseits nach der Zeit bis zum Ruhestand, andererseits nach Ihrer gewünschten Tilgungsdauer. Üblich sind 20 bis 30 Jahre.
Auf dieser Basis bestimmen Sie die maximal finanzierbare Kreditsumme. Dabei hilft folgende, mehrstufige Formel:
Schritt 1: A = (1 + jährliche Zinsrate) hoch (Laufzeit in Jahren mal -1)
Schritt 2: B = (1 – A) / jährliche Zinsrate (z.B. 0,042 für 4,2 Prozent)
Schritt 3: Kreditsumme = Jährliche Rate * B
Ist die maximale Kreditsumme ermittelt, entscheiden Sie, welchen Anteil von Kaufpreis plus Kaufnebenkosten Sie darüber finanzieren möchten.
In Deutschland werden üblicherweise 80 Prozent der Gesamtkosten über einen Kredit finanziert; 20 Prozent bringen Käufer als Eigenkapital ein.
Rechenbeispiel: Welches Immobilienbudget ist realistisch?
Nach der Theorie nun ein praktisches Beispiel: Nehmen wir einen Single mit 52.000 Euro Bruttoeinkommen im Jahr und ohne weitere Einkünfte. Das entspricht ungefähr dem mittleren Einkommen eines Arbeitnehmers in Deutschland.
Er ist konfessionslos, kinderlos und zahlt den durchschnittlichen Zusatzbeitrag zur gesetzlichen Krankenversicherung. Netto verbleiben ihm 33.346 Euro pro Jahr.
Davon darf er 30 Prozent für Wohnen veranschlagen – rund 10.000 Euro. 17 Prozent davon rechnen wir als Nebenkosten heraus. Übrig bleiben also 8300 Euro.
Mit diesem Betrag möchte unser Beispiel-Single einen Kredit zum durchschnittlichen Zinssatz über 25 Jahre aufnehmen. Seine maximale Kreditsumme berechnet er wie folgt:
A = (1 + 0,042) hoch (-25) = 0,3575
B = (1 – 0,3575) / 0,042 = 15,2976
Kreditsumme = 8300 Euro * 15,2976 = 126.970 Euro
Er könnte also 126.970 Euro als Kredit aufnehmen. Wenn das 80 Prozent der Gesamtsumme aus Kaufpreis und Kaufnebenkosten abdeckt, läge diese bei 158.712 Euro. Die Differenz von 31.742 Euro wäre sein Eigenanteil.
Von dieser Gesamtsumme müssen nun die Kaufnebenkosten abgezogen werden, um den maximalen Immobilienwert zu bestimmen, den er sich leisten kann. Zu den Nebenkosten zählen:
- Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland aktuell zwischen 3,5 Prozent (Bayern) und 6,5 Prozent (Nordrhein-Westfalen) des Kaufpreises.
- Maklerprovision. Üblicherweise 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises. Käufer und Verkäufer teilen sich die Kosten, sodass für Käufer 2,98 bis 3,57 Prozent anfallen.
- Notarkosten und Grundbucheintrag. Bundesweit einheitlich geregelt und je nach Kaufpreis etwa 1,5 bis 2,0 Prozent.
In Summe muss unser Beispiel-Single – je nach Region – mit 8 bis 12,1 Prozent des Kaufpreises an Nebenkosten rechnen. Nehmen wir den Durchschnittswert an, ergeben sich 21.100 Euro. Das heißt, sein Eigenheim dürfte maximal 143.630 Euro kosten.
Weitere Beispielwerte finden Sie in der Tabelle.
Einkommen für Eigentumswohnung: Diese Regionen sind bezahlbar
Das Beispiel des durchschnittlichen Singles zeigt: Eine typische 100-Quadratmeter-Wohnung ist für ihn deutlich außer Reichweite. Allerdings lebt der durchschnittliche Einpersonenhaushalt in Deutschland ohnehin nur auf 68 Quadratmetern.
Laut Postbank Wohnatlas 2026 gibt es in dieser Größe jedoch nur 88 von 400 Regionen in Deutschland, in denen der Wohnungskauf für unseren Beispiel-Single erschwinglich wäre. Dazu zählen viele Landkreise in Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Niedersachsen sowie Großstädte wie Gelsenkirchen, Duisburg, Bremerhaven, Chemnitz und Magdeburg.
Familien brauchen dagegen ein spürbar höheres Einkommen. Um sich 100 Quadratmeter leisten zu können, wäre im Schnitt ein Nettoeinkommen von rund 70.000 Euro pro Jahr erforderlich. Das setzt in der Regel voraus, dass beide Elternteile erwerbstätig sind und jeweils ungefähr das mittlere Einkommen in Deutschland erzielen.
Immobilienpreise in Großstädten: Top-Sieben-Städte besonders teuer
Am günstigsten sind durchschnittlich Landkreise und Mittelstädte. Alleinstehende können sich hier eine 68-Quadratmeter-Wohnung im Mittel ab einem Nettoeinkommen von 46.000 Euro jährlich leisten.
Das entspricht einem Bruttojahreseinkommen von etwa 74.000 Euro. Für Familien steigen die Werte auf rund 92.000 Euro brutto und etwa 66.000 Euro netto für 100 Quadratmeter.
In Großstädten außerhalb der sieben größten Immobilienmetropolen München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart liegen die Durchschnittswerte bei 51.000 Euro netto und 87.000 Euro brutto für Singles sowie 75.000 Euro netto und 108.000 Euro brutto für Familien.
In den Top-Sieben-Städten ist es besonders kostspielig: Singles benötigen hier im Schnitt 96.000 Euro netto, was 173.000 Euro brutto entspricht. Familien brauchen sogar etwa 141.000 Euro netto beziehungsweise rund 236.000 Euro brutto.
