Schenkung oder Erbe einer Immobilie: Unterschiede bei Steuern, Nießbrauch und Pflichtteil

Wer ein Haus oder eine Wohnung an die nächste Generation weitergeben möchte, steht häufig vor der Grundsatzentscheidung: Soll die Immobilie vererbt oder bereits zu Lebzeiten verschenkt werden? Beides ist möglich, hat jedoch deutlich unterschiedliche rechtliche und steuerliche Konsequenzen.

Steuern: Hier zeigen sich meist die größten Unterschiede

Ob vererbt oder verschenkt wird, ist vor allem steuerlich relevant. Sowohl bei der Erbschaftsteuer als auch bei der Schenkungsteuer existieren Freibeträge.

Liegt der Immobilienwert über dem jeweils geltenden Freibetrag, ist der übersteigende Teil im Erbfall zu versteuern. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und der Steuerklasse.

Bei Schenkungen: Freibeträge alle zehn Jahre erneut nutzbar

Der wesentliche steuerliche Vorteil einer Übertragung zu Lebzeiten: Die Freibeträge können alle zehn Jahre wieder ausgeschöpft werden. So lassen sich größere Vermögenswerte etappenweise steuerbegünstigt weitergeben.

Beispiel: Immobilie mit einem Wert von 800.000 Euro

Ein Vater plant, seinem Kind eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro zu übertragen.

• Zunächst überträgt er einen hälftigen Anteil im Wert von 400.000 Euro.
• Nach Ablauf von zehn Jahren folgt die zweite Hälfte, ebenfalls 400.000 Euro.
• Solange die Werte innerhalb der Freibeträge liegen, kann die Übertragung steuerfrei erfolgen.

Auch beim Erbe ist Steuerfreiheit möglich

Unter bestimmten Bedingungen kann bei geerbten Immobilien eine Steuerbefreiung in Betracht kommen, wenn die Erben die Immobilie selbst bewohnen. Das betrifft vor allem Ehegatten und Kinder.

• Die Immobilie muss nach dem Erbfall zehn Jahre lang selbst genutzt werden.
• Ein Verkauf oder eine Vermietung in diesem Zeitraum ist ausgeschlossen.
• Bei Kindern darf die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschreiten.
• Ist die Fläche größer, fällt die Steuer anteilig nur für die übersteigende Wohnfläche an.

Notar- und Grundbuchkosten bei einer Schenkung

Wer eine Immobilie verschenken will, benötigt dafür einen Notar. Dieser stellt sicher, dass der Vertrag rechtssicher formuliert ist und die Übertragung wirksam wird.

Dazu zählen insbesondere:

• Wertfeststellung: Der Immobilienwert dient als Grundlage für die Gebühren.
• Vertragserstellung: Der Notar entwirft den Schenkungsvertrag.
• Beurkundung und Abwicklung: Er beurkundet, übernimmt die rechtliche Durchführung und veranlasst die Grundbuchänderung.

Kostenbeispiel

Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro können die Notar- und Grundbuchkosten zusammen etwa 4.370 Euro betragen. Die konkreten Gebühren richten sich nach dem Wert und sind gesetzlich festgelegt.

Die Kosten können sich etwa wie folgt aufteilen:

• Beurkundung: 1870,00 Euro
• Vollzugstätigkeit: 467,50 Euro
• Betreuungstätigkeit: 467,50 Euro
• Mehrwertsteuer: 532,95 Euro
• Grundbuchkosten: 935,00 Euro

Immobilie verschenken: Zu Lebzeiten nur mit Notar möglich

Wer eine Immobilie schon zu Lebzeiten auf ein Kind, Enkelkind oder eine andere Person übertragen möchte, benötigt zwingend einen notariell beurkundeten Vertrag. Das gilt unabhängig davon, ob die Immobilie

• vollständig verschenkt wird,
• nur teilweise übertragen wird oder
• gegen Zahlung eines Kaufpreises den Eigentümer wechselt.

Der Übertragungsvertrag muss notariell beurkundet werden. Rechtlich abgeschlossen ist der Eigentumswechsel in der Praxis allerdings erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Nießbrauch: Verschenken und dennoch weiter bewohnen

Viele Eltern möchten die Immobilie zwar frühzeitig auf die Kinder übertragen, sie aber weiterhin selbst nutzen. Hierfür bietet sich ein Nießbrauchsvorbehalt an.

Im Schenkungsvertrag kann festgelegt werden, dass die Eltern die Immobilie trotz Übertragung weiter nutzen. Das kann umfassen:

• eigene Wohnnutzung
• Behalten der Mieteinnahmen
• fortgesetzte wirtschaftliche Nutzung der Immobilie

Ein Nießbrauch sollte immer notariell beurkundet und im Grundbuch vermerkt werden.

Das Rückforderungsrecht

Bei einer Schenkung kann vertraglich ein Rückforderungsrecht vereinbart werden. Das ist sinnvoll, wenn sich die persönlichen oder wirtschaftlichen Umstände des Beschenkten negativ verändern.

Auch ohne besondere vertragliche Regelung kann eine frühere Schenkung wieder Bedeutung erlangen. Wer Vermögen verschenkt hat, kann unter bestimmten Voraussetzungen Rückforderung verlangen, wenn das eigene Geld später nicht mehr für den Lebensunterhalt oder Pflegekosten ausreicht. Rechtsgrundlage ist § 528 BGB.
Ein solcher Anspruch besteht in der Regel nicht mehr,

• wenn die Schenkung bereits länger als zehn Jahre zurückliegt oder
• wenn der Beschenkte durch die Rückgabe selbst in wirtschaftliche Not geriete.

Bezieht die betroffene Person Sozialhilfe, kann das Sozialamt den Anspruch auf sich überleiten und direkt gegenüber dem Beschenkten geltend machen.
Für die Praxis bedeutet das: Wer Vermögen verschenkt und später auf Sozialhilfe angewiesen ist, muss damit rechnen, dass frühere Schenkungen rechtlich erneut relevant werden.

Immobilie vererben: Das ist beim Testament zu beachten

Eine Immobilie kann grundsätzlich ohne Notar durch ein handschriftliches Testament vererbt werden. Wichtig ist, dass der letzte Wille klar und eindeutig formuliert ist. Gerade bei Immobilien kommt es maßgeblich darauf an, wie die begünstigte Person eingesetzt wird.

Wesentlich ist die Unterscheidung: Erbeinsetzung oder Vermächtnis?

• Erbeinsetzung: Die genannte Person wird mit dem Todesfall Rechtsnachfolgerin und damit grundsätzlich Eigentümerin der Immobilie.
• Vermächtnis: Die begünstigte Person erhält die Immobilie nicht unmittelbar, sondern hat einen Anspruch auf Übereignung.

Eine Person kann zugleich Erbe sein und zusätzlich ein Vermächtnis erhalten. Das ist insbesondere bei mehreren Erben sinnvoll.

Beispiel: „Anna und Ben werden zu gleichen Teilen als Erben eingesetzt. Zusätzlich erhält Anna als Vermächtnis mein Klavier.“

Warum das entscheidend ist

Diese Differenzierung hat in der Praxis große Auswirkungen:

• Mit dem Erbfall geht das Eigentum rechtlich automatisch auf den Erben über; das Grundbuch wird anschließend angepasst.
• Wer ein Vermächtnis erhält, muss die Übertragung aktiv vom Erben einfordern.
• Unklare Formulierungen im Testament bergen erhebliches Streitpotenzial.

Daher gilt: Ein Testament mit Immobilienbezug sollte stets eindeutig und juristisch präzise abgefasst sein.

Sonderfall Berliner Testament

Das Berliner Testament ist ein gemeinschaftliches Testament von Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern. Darin setzen sich beide zunächst gegenseitig als Alleinerben ein; die Kinder erben erst nach dem Tod des länger lebenden Partners.

• Der überlebende Partner ist finanziell zunächst abgesichert.
• Das gemeinsame Vermögen, etwa das Haus, verbleibt zunächst beim Ehepartner.
• Die Erbfolge ist klar und übersichtlich geregelt.

Nachteile:

• Kinder können nach dem ersten Todesfall ihren Pflichtteil verlangen. Dieser ist in Geld zu zahlen und kann den überlebenden Ehegatten bei einer Immobilie finanziell belasten.
• Steuerlich kann das Berliner Testament nachteilig sein, weil die Freibeträge der Kinder beim ersten Erbfall häufig ungenutzt bleiben.
• Nach dem Tod des erstversterbenden Partners ist eine Änderung meist nur schwer möglich.

Weitere wichtige Punkte

Pflichtteilsansprüche bei der Erbschaft: Wird die Immobilie erst im Erbfall übertragen, können andere gesetzliche Erben unter Umständen Pflichtteile geltend machen. Das kann Ausgleichszahlungen an Angehörige nach sich ziehen, die die Immobilie nicht erhalten.

Pflichtteilsergänzung bei lebzeitiger Schenkung: Verschenken Eltern eine Immobilie zu Lebzeiten nur an eines von mehreren Kindern, können die übrigen Kinder später dennoch ergänzende Ansprüche haben. Der Wert der Schenkung wird bei der Pflichtteilsberechnung anteilig dem Nachlass zugerechnet; der anrechenbare Wert vermindert sich dabei pro Jahr um ein Zehntel.

Je länger die Schenkung vor dem Todesfall zurückliegt, desto geringer fallen mögliche Ansprüche der übrigen Kinder aus. Behält sich der Schenker weitreichende Rechte vor, zum Beispiel einen Nießbrauch, kann die Zehnjahresfrist tatsächlich nicht oder nur teilweise zu laufen beginnen.

Die „Spekulationssteuer“: Auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien kann ein späterer Verkauf steuerpflichtig sein. Maßgeblich ist meist nicht der Zeitpunkt von Erbschaft oder Schenkung, sondern der ursprüngliche Erwerb der Immobilie. Sind seitdem noch keine zehn Jahre vergangen, kann der Verkaufsgewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein – umgangssprachlich spricht man dann von Spekulationssteuer.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.