Zahlreiche Immobilienkredite müssen in absehbarer Zeit zu deutlich höheren Zinssätzen verlängert werden. Banken und Aufsichtsbehörden sehen deshalb neue Belastungen auf Eigentümer zukommen.
Nach Einschätzung vieler Branchenkenner gilt die Schwächephase am Immobilienmarkt als weitgehend überwunden. Deutschlands Geldhäuser bewerten die Situation jedoch deutlich skeptischer.
Besonders heikel erscheint vielen Banken die bevorstehende Welle an Anschlussfinanzierungen. Zahlreiche Darlehen laufen in den kommenden Jahren aus und müssen zu erheblich höheren Zinsen neu vereinbart werden als noch vor wenigen Jahren. Laut den Studienautoren halten viele Institute umfangreiche Kreditbestände, bei denen eine Refinanzierung ansteht.
Zahl der Problemkredite nimmt zu
Dazu kommt eine Entwicklung, die Finanzierer zunehmend nervös macht: Der Anteil notleidender Immobilienkredite ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Immer mehr Kreditnehmer haben Schwierigkeiten, ihre Darlehen wie vereinbart zu bedienen. Nach Einschätzung der Studienautoren handelt es sich dabei nicht mehr nur um eine vorübergehende Folge der Zinswende, sondern um eine breitere Marktbereinigung.
Besonders im Segment der Gewerbeimmobilien erkennen Experten Risiken. Viele Objekte werden heute deutlich niedriger bewertet als zum Zeitpunkt der ursprünglichen Finanzierung. Spätestens bei Verlängerung oder Neuverhandlung der Kredite kann das problematisch werden. Bei der Anschlussfinanzierung fordern Banken häufig zusätzliche Sicherheiten oder mehr Eigenkapital, um den gesunkenen Immobilienwert zu kompensieren.
Auch die Finanzaufsicht BaFin warnt
Mit ihren Sorgen stehen die Banken nicht allein da. Auch die Finanzaufsicht BaFin blickt kritisch auf den Markt. Behördenchef Mark Branson erklärte zuletzt, der Immobiliensektor bleibe ein Problemfeld. Zusätzliche Belastungen durch höhere Finanzierungskosten könnten die Erholung weiter verzögern.
Besonderes Augenmerk legt die Aufsicht auf Kredite mit hoher Beleihung. Nach Angaben Bransons lag zuletzt bei einem erheblichen Teil der Neukredite die Darlehenssumme sogar über dem Wert der finanzierten Immobilie. Solche Finanzierungen gelten als besonders anfällig, wenn die Preise sinken oder Kreditnehmer finanziell unter Druck geraten.
An diesen Warnzeichen erkennen Eigentümer ein Kreditrisiko
- Die Sollzinsbindung läuft in den nächsten drei bis fünf Jahren aus.
- Es besteht noch eine vergleichsweise hohe Restschuld.
- Rücklagen für Reparaturen oder mögliche Einkommenslücken fehlen.
- Der Kredit wurde ursprünglich zu sehr niedrigen Zinsen aufgenommen.
- Bei der Anschlussfinanzierung würde die monatliche Rate deutlich ansteigen.
Darauf sollten Eigentümer jetzt achten
Die Entwicklung trifft viele Hausbesitzer in einer ohnehin herausfordernden Lage. Eine Auswertung von FOCUS online zeigt, dass die Rückkehr der Bauzinsen über vier Prozent die Finanzierung spürbar verteuert hat. Bei gleicher monatlicher Belastung lässt sich heute rund ein Fünftel weniger Immobilienwert finanzieren als zu Zeiten von Zwei-Prozent-Krediten.
Baufinanzierungsexpertin Birgit Weber rät daher, die Anschlussfinanzierung nicht bis kurz vor Ablauf der Zinsbindung aufzuschieben. Idealerweise prüfen Eigentümer bereits mehrere Jahre im Voraus, welche Restschuld verbleibt, welche Monatsrate künftig tragbar ist und ob Sondertilgungen sinnvoll sein können.
